Xen lẫn tin tức đầy biến động bởi sự xuất hiện bởi biển thể Omicron, thị trường bất động sản cũng xuất hiện nhiều biến động: giá đất Thủ Thiêm lọt top đắt nhất thế giới, hiện tượng lách luật phân lô bán đất nền nở rộ.

Giá đất Việt Nam lọt top cao nhất thế giới

Dịp Tết 2022 sắp tới, thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu nóng lên không ngừng. Điển hình tháng 12 vừa qua, báo chí rầm rộ đưa tin về giá đất của một lô đất tại Thủ Thiêm được đấu giá 2,45 tỷ/m2 lọt top một trong những khu vực có giá đất đắt nhất trên thế giới. Cuối ngày 10-12, Trung tâm đấu giá tài sản TP.HCM hoàn tất cả 4 phiên đấu giá với 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, thu về tổng cộng 37.346 tỉ đồng cho ngân sách TP.HCM.

Buổi đấu giá hôm ấy đã trở thành đề tài bàn tán tại khắp các khu vực trên cả nước.

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) đã tổ chức bán đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức).

Theo đó, lô 3-5 được sau 130 lượt trả giá của 21 đơn vị tham gia đã được CTCP Dream Republic trúng thầu với giá cao hơn giá khởi điểm 6,6 lần, đó là 3820 tỷ đồng.

Lô đất tiếp theo số 3 -8 được công ty cổ phần Sheen Mega trúng thầu với mức giá 4000 tỷ đồng. 

Lô 3 – 9, công ty TNHH thương mại Bình Minh đã trả giá 4000 tỷ đồng cho diện tích 8500 m2, cao gấp 6,9 lần so với giá khởi điểm

Và lô cuối cùng, cũng là lô đất được đấy giá với mức cao nhất, lô 3-12. Công ty TNHH bất động sản Ngôi Sao Việt đã đấu giá thành công với mức 24500 tỷ đồng cho hơn 10000 m2, tương đương 2,45 tỷ đồng/m2, cao gấp 8,3 lần mức khởi điểm.

Lý giải điều này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết “hệ số sử dụng đất” chính là yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh, quyết định vị trí “vàng” và cuối cùng là quyết định giá đất trúng đấu giá “tối đa” đối với các lô.

HoREA phân tích, tại lô 3-12, là lô đất mà Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với giá kỷ lục gần 2,45 tỷ đồng/m2. Lý do có giá cao vượt trội so với 3 lô còn lại là vì đây là lô có diện tích lớn nhất, lên đến 10.060m2. Đây cũng là lô đất có hệ số sử dụng đất cao nhất 8,95, được xây cao tầng nhất, đến 29 tầng. Đây cũng là lô đất có tổng diện tích sàn hữu dụng lớn nhất: 72.000m2.

Chính hệ số sử dụng đất cao nên dù giá mỗi m2 đất đất gấp nhiều lần các lô khác, nhưng cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lại thấp hơn, khoảng 40,8 tỷ đồng/căn. Nếu tính các chi phí kinh doanh khác, đơ giá bán căn hộ của dự án đầu tư trên lô đất này khoảng trên dưới 580 triệu đồng/m2 (chưa VAT). 

Biến động thị trường bất động sản: Lách luật phân lô bán nền nở rộ

Sau khi lệnh giãn cách được gỡ bỏ, đất nền có hiện tượng nở rộ ở một số khu vực, địa bàn, đặc biệt là khu vực ngoại thành Hà Nội.

Đầu tháng 12 vừa qua, một số huyện ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thấy, Sơn Tây, Ba Vì,… xuất hiện rất nhiều lô đất được phân lô và rao bán công khia trên các trang mạng xã hội, facebook, web điện tử. Một khảo sát của Kinh tế & Đô thị thực hiện cho biết rất nhiều lô đất đã được san lấp, rao bán với mức giá khá nhau, giá dao động trong khoảng từ 10 – 20 triệu đồng/m2

Không chỉ những khu vực gần đường lớn, những khu vực trong khu dân cư cũng được phân lô tách nền để bán. Tuy nhiên, thực chất những lô đất như vậy chưa được coi là đất nền được phép bán bởi nó chưa được chuyển đổi thành đất ở. Sở dĩ nó là đất trồng cây lâu năm xen kẽ đất ở, nếu có giao dịch sẽ gây khó khăn cho chính quyền địa phương xác nhận cấp sổ đỏ