Vinaconex R&D_Tháng 7/2015_Lý thuyết Vị thế - Chất lượng và các ứng dụng chính sách trong phát triển đô thị và thị trường bất động sản

LÝ THUYẾT VỊ THẾ – CHẤT LƯỢNG VÀ CÁC ỨNG DỤNG CHÍNH SÁCH TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

  • Nội dung lý thuyết vị thế
  • Hệ quả của lý thuyết Vị thế – Chất lượng

Thông tin bổ sung

Thông tin chi tiết

Lý thuyết Vị thế – Chất lượng:

  • Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội. Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;
  • Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL); Vị thế như định nghĩa ở trên chỉ có thể đo được một cách gián tiếp; Chất lượng được hình thành từ các yếu tố vật thể và vì thế có thể đo đếm được trực tiếp;
  • Tại mỗi điểm vị thế (VT) có một giá trị chất lượng (CL) tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;
  • Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao hơn, giá nhà được đặc trưng bởi giá trị trao đổi.

Các kết quả căn bản khiến lý thuyết Vị thế – Chất lượng tạo ra được một bước tiến mới trong hiểu biết về cấu trúc đô thị và giá trị nhà ở/BĐS, có thể được chia thành ba nhóm, với các ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và phát triển đô thị

Hệ quả của nhóm kết quả thứ nhất: 

  • Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thống kê để phân tích thị trường nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đưa ra các chính sách đô thị;
  • Nhận thức về tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanh;
  • Xác định vị trí và thứ bậc của mỗi đô thị trong hệ thống cạnh tranh đô thị toàn cầu;
  • Tính toán và dự báo chính xác giá trị của cả hai thành phần tạo nên giá nhà/BĐS, khi biết một trong trong hai thành phần. 

Hệ quả của nhóm kết quả thứ hai:

  • Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy các tiềm năng vị thế, hay các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc không gian của đô thị;
  • Chú trọng sự khác biệt trong tương quan về vị thế – chất lượng của các khu vực cũng như các phân khúc thị trường nhà ở đô thị (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội), nhằm tìm ra các mô thức phát triển thích hợp

Hệ quả của nhóm kết quả thứ ba:

  • Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường nhà ở, thể hiện bằng sự bành trướng nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lượng thay đổi chậm vì có quán tính lớn. Dự báo này có thể áp dụng cho các trường hợp bong bóng toàn cục hay bong bóng cục bộ
  • Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực nhất định của thị trường nhà ở, khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng cao hơn các giá trị thuộc nhóm chất lượng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vượt qua một giá trị nhất định.

Có thể bạn quan tâm

Products not found